Podział nieruchomości to proces prawny polegający na wydzieleniu z istniejącej nieruchomości jednej lub kilku nowych, o odrębnych granicach i numerach ewidencyjnych. Istnieje szereg sytuacji wymagających zastosowania podziału, takich jak wniosek właściciela, w drodze sądowej, np. w celu uregulowania stosunków własnościowych między współwłaścicielami, ale też na skutek wydania decyzji administracyjnej. Podział może dotyczyć zarówno budynków jak i gruntów.
Podział nieruchomości to nieodłączny element dziedziny prawa i gospodarki nieruchomościami. Jest to proces wydzielenia części gruntu w celu zmiany właściciela lub konfiguracji działek. Wymaga on zgody administracyjnej, zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, a także sporządzenia operatu geodezyjnego.
Proces podziału nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Wyróżnia się trzy etapy podziału nieruchomości. Podział geodezyjny jest fizycznym wyodrębnieniem dwóch lub większej liczby działek ewidencyjnych z nieruchomości pierwotnej, bez zmiany dotychczasowego właściciela, lub użytkownika wieczystego. Wymaga on wszczęcia postępowania administracyjnego, prowadzonego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, na wniosek osoby, która w podziale ma interes prawny, lub w niektórych przypadkach z urzędu. Podział następuje na podstawie projektu podziału, mapy podziałowej, sporządzonej przez uprawnionego geodetę.
Podział wieczystoksięgowy polega na odłączeniu wyodrębnionych działek gruntu z istniejącej księgi wieczystej i stworzeniu dla tych działek nowych osobnych ksiąg, albo też przyłączeniu ich do innej księgi wieczystej nieruchomości, której właścicielem jest nabywający.
W przypadku podziału prawnego dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości. Polega on na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności wcześniej wydzielonej działki gruntu w podziale geodezyjnym (ewidencyjnym) na inną osobę. Przeniesienie następuje na skutek umowy między stronami lub orzeczenia sądu.
Kiedy można, a kiedy nie można podzielić nieruchomości
Według przepisów podział nieruchomości może zostać dokonany zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, a opinię w formie postanowienia, w tym zakresie wydaje właściwy organ, wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Natomiast zażalenie na decyzję można złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Podstawowym warunkiem dopuszczającym podział nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej. Może on również zostać zapewniony poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, albo też przez zakup działki gruntu wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
Podział nieruchomości nie będzie również możliwy jeżeli jest to nieruchomość przeznaczona na cele rolne i leśne, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub aktualnie wykorzystywana na te cele.
Opłata adiacencka
Jeśli w wyniku podziału nieruchomości wartość nieruchomości wzrośnie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta mają prawo wydać decyzję i ustalić opłatę adiacencką. Jej wysokość ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały i nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości.