Na działce rolnej będziemy mogli postawić dom, jeśli jesteśmy rolnikami lub uda nam się zmienić przeznaczenie gruntu. W obu przypadkach nasz pomysł może być trudny do realizowania lub całkowicie niemożliwy. Warto o tym pamiętać, jeśli będziemy rozważać zakup atrakcyjnej cenowo działki o innych charakterze niż budowlana.
Przeznaczenie danej działki najlepiej sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Określa on, w jaki sposób może być wykorzystywany dany grunt oraz jaki rodzaj zabudowy jest dozwolony. Możemy to sprawdzić we właściwym urzędzie gminy lub miasta albo starostwie powiatowym. Znając numer działki, obręb ewidencyjny, gminę i powiat, szczegóły możemy również zweryfikować przez internet. W przypadku braku MPZP konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli grunt, który posiadamy lub chcemy zakupić, jest działką rolną, to przed budową domu musimy spełnić jeden z dwóch warunków: musimy zostać rolnikami lub odrolnić działkę. W obu przypadkach jest to proces kosztowny i czasochłonny, i nie gwarantuje, że budowa będzie możliwa do realizacji.
Budowa domu na działce rolnej przez rolnika
Dom na działce rolnej będziemy mogli postawić, jeśli uzyskamy status rolnika. Do tego musimy wykazać doświadczenie w pracy w rolnictwie przez okres przynajmniej 5 lat lub zdobyć odpowiednie kwalifikacje. W drugim przypadku możemy ukończyć studia na kierunku rolnictwo, ale także architektura krajobrazu, weterynaria lub ogrodnictwo.
Rolnik może wybudować dom na działce rolnej bez dodatkowych formalności. Budynek musi być zgodny z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy. Działka, na której będzie realizowana inwestycja, musi mieć dostęp do drogi publicznej, być uzbrojona lub posiadać plan uzbrojenia niezbędnego do realizacji budowy, sposób zabudowy musi być zgodny z zabudową działki do niej przylegającej.
Odrolnienie
Inną metodą pozwalającą na budowę domu na działce rolnej jest jej wcześniejsze odrolnienie, czyli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Nie ma jednak gwarancji, że uzyskamy stosowne zgody, a bez nich budowa domu będzie niemożliwa.
Pierwszym etapem jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany. Dla gruntów niższych klas postępowanie przeprowadza gmina. W przypadku gruntów klasy od I do III konieczna jest zgoda ministra. Złożenie wniosku nie jest jednoznaczne z wydaniem decyzji pozytywnej.
Drugim etapem będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek można złożyć pod warunkiem, że wcześniej została wydana pozytywna decyzja dotycząca zmiany przeznaczenia gruntu. Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej dotyczy m.in.:
– gruntów z glebami pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, III a, III b;
– gruntów rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
– gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.
Działka, którą chcemy odrolnić, musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania, który dla danej parceli przewiduje możliwość zabudowy jednorodzinnej lub mieszkalnej. W innym przypadku konieczna będzie wcześniejsze wystąpienie o zmianę MPZP. To dodatkowo wydłuża procedurę i nie gwarantuje, że zostanie zakończona pomyślnie. W przypadku braku MPZP konieczne jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.