Dostęp działki do drogi publicznej jest jednym z podstawowych elementów działki budowlanej. Jego brak może spowodować poważne utrudnienia dla inwestora, a nawet uniemożliwić realizację budowy.
Droga publiczna, czyli jaka?
Nie każda droga, po której poruszają się ludzie i pojazdy, jest drogą publiczną. Aby droga została uznana publiczną, musi spełniać warunki określone w Ustawie o drogach publicznych z 21 marca 1985 r. Chodzi tu przede wszystkim o teren, na którym leży droga. Powinien on należeć do Skarbu Państwa lub właściwego organu samorządu (gminy, powiatu, województwa).
Drogi publiczne dzielą się na kilka kategorii:
- krajowe – są własnością Skarbu Państwa,
- wojewódzkie – są własnością samorządu województwa,
- powiatowe – należą do samorządu powiatowego
- gminne – są własnością gminy, na której terenie się znajdują.
Warto pamiętać, że drogi znajdujące się na prywatnym terenie, drogi osiedlowe, czy niektóre drogi gminne położone na gruntach należących do innych instytucji (nawet publicznych), nie są uznawane za drogi publiczne. To, czy dana droga jest drogą publiczną, można sprawdzić w zarządzie dróg właściwym dla lokalizacji terenu lub w miejscowym urzędzie gminy.
Dostęp do drogi publicznej – na czym polega?
Aby działka mogła zostać uznana za działkę budowlaną, musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wymagają tego przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Zgodnie z tymi przepisami, zarówno do działki budowlanej, jak i znajdujących się na niej budynków oraz urządzeń, należy zagwarantować odpowiednie dojście i dojazd do drogi publicznej – z uwzględnieniem ich przeznaczenia, sposobu użytkowania oraz przepisów z zakresu ochrony przeciwpożarowej.
Wspomniane rozporządzenie nie zawiera jednak definicji dostępu do drogi publicznej. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zostało zdefiniowane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 2 pkt. 14 tej ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi, albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, czyli tzw. dostęp pośredni. Jeżeli droga wewnętrzna ma charakter ogólnodostępny, to inwestor nie musi posiadać żadnego tytułu prawnego do takiej drogi. Inwestor nie musi więc występować do właściciela drogi wewnętrznej o zgodę na przejazd.
Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to właściciel danego gruntu ma również prawo domagać się od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej, zwanej również drogą konieczną. Zasady dotyczące służebności drogi koniecznej reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z jego zapisami, jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel może domagać się od sąsiadów ustanowienia prawa do przejazdu i przechodzenia przez ich działkę. Taka służebność może wiązać się może z wypłatą wynagrodzenia dla właścicieli działek, przez które ma przebiegać droga. Najlepiej, jeśli strony dojdą do porozumienia i podpiszą odpowiednią umowę w formie aktu notarialnego. W innym wypadku, właściciel działki bez dostępu do drogi może zwrócić się do sądu o ustanowienie takiej służebności.